ios万博app怎么下载郑州地王搁浅 限价与现金流的战役打响了
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郑州地王搁浅 限价与现金流的战役打响了
(发布日期:2018-01-13 12:38 人气: 122)
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作者 郭亦非

编辑 刘利平

划重点:

“实在抱歉,买房的人太多,各种关系不好平衡,只能现场抽签选房了。”2017年夏末的一早,林西接到了荣盛发展(002146.SZ)旗下郑州北龙湖地王项目一位负责人的电话。

最终,从10个乒乓球中,林西抽中了9号球。虽然按照挑房的先后顺序,这意味着将无缘最中意的那套房源,但他依然交付了300万元的意向金,订下了这套面积240平、均价3.8万元每平、总价近千万的洋房。要知道,根据官方统计,这一年郑州市新房均价还不到8000元每平米。

郑州,这个一直希望赶超武汉,成为中国中部地区最重要的强二线城市,房地产行业关乎城市经济命脉。集整个河南省之力开发的郑州北龙湖区域,则被寄希望于打造成河南的“陆家嘴”。

诸多政策加持下,此地成为楼市狂飙突进的特殊产物,地王频出,震惊市场,也吸引着林西这样的富有人群蜂拥而至、豪掷千金。

2016年始,北龙湖区域犹如击鼓传花,连续刷新郑州土地出让价格新高,融创、恒大、荣盛等房企轮番站在地王潮的风口,背靠央企的金茂集团甚至溢价161%,以35.10亿元的总价成为郑州新的地王,3.69万元/平的楼面价甚至超过当时广州的楼面均价地王纪录。地王,这匹脱缰的野马,直至当年9月土拍“熔断机制”的推出才得以拴住绳索。

但一年半过去,时至今日,当市场渐凉,又面对政策限价压顶时,在限价与现金流的角力之战中,,那些曾经的地王不得不已焦灼于如何逃生,面对高地价所带来的资金成本及销售压力,他们被迫游走于政策边缘,以争取到合理的市场定价,甚至博弈于市场与法规的灰色地带。

(图中区域为郑东新区核心区域,两大CBD中间的北龙湖,聚集了郑州6个地王。2016年8月,央企金茂集团以总价35.1亿元、单价为4183万元/亩、楼面价36915元/平,刷新郑州总价、单价、楼面价新纪录。)

豪掷千金的北龙湖富人

按照郑州市房产信息中心公布的官方统计数据,2017年1-11月,全市商品房销售均价为7973元/平,二手房均价为10228元/平。而郑州统计局数据显示,2016年全市城镇居民人均可支配收入仅为3.32万元,月均2700元。

显然,北龙湖区域动辄4万起步的价格,已将均价远远甩在身后,融创地王项目“中原壹号院”楼王的一层带院,意向价格更是达到10.2万元/平。

尽管如此,这里的豪宅甫一上市,即销售告罄。林西正是购房者其中之一。

30出头的林西,是郑州一家餐饮连锁公司的高管负责人。早在2009年,在一度被称为“中国最大鬼城”的郑东新区,他以5000元/平的价格入手了三套房子。随后赶上新区高速发展,房价飙升至3万多。

“当初因为政策红利,相当于捡了便宜,心里很平衡。如果没占这个便宜,真的是因为工作辛苦挣得一两千万,买北龙湖的房子会很难受。”林西告诉腾讯《棱镜》:“现在郑东新区的业主,有的花5000多买的房,有的花3万多,现在北龙湖全部洗牌,大家都是一样的价格。光地下停车位都得上30万,我相信停车场不会有20万以下的车,现在我家隔壁车位就停了一辆大众POLO。”

(“半壁中国隐豪群”,北龙湖动辄上千万的豪宅远非郑州普通工薪阶层能购买。)

2017年,因为准备要二胎,换个更大的房子,看了一个夏天北龙湖楼盘的他,最终相中了荣盛项目一套240平的豪宅。回忆起买房的经历,林西用“惊讶”来形容——“到现场不要问有没有优惠,先问能不能买到房,因为有钱人实在太多了,都是托了房管局、规划局、管委会等各种关系来的”。

关于北龙湖购房客户的画像,雅居乐北龙湖项目负责人曾隽向腾讯《棱镜》描述,客户群在30岁至45岁之间,年收入过百万,三代同堂,想把北龙湖当做终极置业,不必再搬家;多在郑东新区居住5年至10年,早些年尝过房价翻数倍的政策红利,对北龙湖投资价值认可度高;其次就是郑州周边县市的企业主。

为了吸引购房者,在北龙湖占有一席之地,除了利润考量外,以足够优秀的产品树立品牌,成为包括雅居乐这些地王房企的共识,北龙湖地块也都是这些外来房企在郑州第一次独立拿地开发的项目。

“打造豪宅产品品质,树立自己在河南的江湖地位。在限价情况下,我们会适当放大这个因素。”曾隽对腾讯《棱镜》表示。

曾隽透露,北龙湖地块是雅居乐集团20多年单价最贵的一块地,单价达到2412万元/亩。在产品内部定位是唯一的A+级别,这就需要在前期产品研发、配置标准、物业园林等方面突破原有的标准化动作,做足充分的论证和调整之后,才能开工建设,“拍地一年半还未开盘,就是为了将品质和产品做到极致,非同于雅居乐常规项目的运营标准。”

河南“陆家嘴”的地王困境

一出生就风华正茂的北龙湖,给了地产商们足够的信心。

按照当地政府规划,北龙湖所在的郑东新区,是国务院确定的中原经济区金融集聚核心功能区,意欲打造成河南的“陆家嘴”,北龙湖中心的龙湖金融岛则是金融中心建设的主承载区,周边配套交通、教育、医疗、商业等资源都将为全省之最,这被地产商视为郑东新区最后的压轴戏。

不过,眼下,这里依旧荒无人烟。

2018年元旦前夕,腾讯《棱镜》实地探访了北龙湖多个地王项目的施工现场。郑州冬季大气污染防治而实施“封土行动”,目前所有工地项目均已停止,孤零零的塔吊下,裸露的黄土上覆盖了一层防尘网。工地外的马路边,共享单车车座上已经落了一层厚厚的灰尘。

长达一年半的施工之后,包括金茂、融创、雅居乐、荣盛等多个地王项目,均已或接近封顶,达到了向政府申请预售证的工程条件。

(北龙湖在建项目多达数十各,但政府限价政策,仅有三四个项目取得预售证,暂无人入住,多个楼盘或在2019年底交房。)

但是,一则2017年6月底出炉的限价政策落地,令开发商叫苦不迭。

该文件指出,郑州市新备案预售商品住房销售均价原则上不高于2016年10月份周边新建商品住房价格水平,不得以任何形式收取价外费用,不得捆绑销售车位等。郑州多位房企高管向腾讯《棱镜》确认,北龙湖片区备案价为3.2万元/平,而融创、金茂的楼面价就已达到3.6万元/平。



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